BGH – Die WEG bleibt trotz Sonderzuweisung an den Einzeleigentümer für die Balkonsanierung zuständig

Sachverhalt

Der Kläger ist Mitglied der beklagten WEG. Nach der Teilungserklärung sind Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind – namentlich auch Balkone – von diesem auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Die Balkone mehrerer Wohnungen des Gebäudes waren dringend sanierungsbedürftig: Beton fing an, sich abzulösen, und drohte abzustürzen. Aus Sicherheitsgründen wurde die unter den Balkonen liegende Grünfläche bereits abgesperrt.

Auf einer Eigentümerversammlung wurde gemeinsam über die Sanierung abgestimmt; ein Sachverständiger hatte drei Sanierungsvarianten vorgeschlagen. Keine der Varianten fand jedoch eine Mehrheit, so dass am Ende lediglich Negativbeschlüsse gegen jegliche Sanierungsmaßnahmen vorlagen.

Bemerkenswert ist ein im Urteil festgehaltener Umstand, der für die spätere Argumentation des BGH von Bedeutung ist: Die WEG war offensichtlich selbst davon ausgegangen, dass eine Sanierung erforderlich und von ihr durchzuführen sei – sie hatte bereits eigens eine zweckgebundene Rücklage für die Balkonsanierung gebildet und einen Sachverständigen mit der Ausarbeitung von Sanierungsvarianten beauftragt. Lediglich die Frage der Beschlusskompetenz war unter den Eigentümern strittig.

Gegen diese Beschlüsse klagte ein Mitglied der WEG sowohl vor dem AG Oldenburg als auch vor dem LG Itzehoe ohne Erfolg: Beide Gerichte verneinten eine Verwaltungskompetenz der WEG für die Sanierungsmaßnahmen. Die Teilungserklärung weise sie eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zu; die WEG sei daher nicht berechtigt, über Sanierungsmaßnahmen an diesen Balkonen zu entscheiden.

Inhalt des Urteils

Dieser Auffassung trat der BGH entgegen und gab der Revision des WEG-Mitglieds statt. Er stellte klar, dass eine WEG zwar durchaus Erhaltungspflichten auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen könne, sich ihrer Verantwortung für einen ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes jedoch niemals vollständig entledigen könne. Das liege daran, dass die WEG Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum habe, die nicht delegierbar seien.

Der BGH stützte seine Entscheidung auf drei tragende Leitsätze:

Erstens ändert eine Vereinbarung, durch die die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen wird, nichts an der Beschlusskompetenz der WEG für Erhaltungsmaßnahmen an solchen Gebäudeteilen. Ein Wohnungseigentümer, auf den die Verpflichtung zur Erhaltung von Gemeinschaftseigentum übertragen ist, nimmt zwar eine originäre Aufgabe der WEG wahr; weil es sich aber weiterhin um eine Aufgabe der WEG handelt, behält diese die Kompetenz, mithin das Recht, selbst tätig zu werden.

Zweitens verbleibt es bei der Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer, wenn die WEG trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast selbst tätig wird. Die Kompetenz der einzelnen Wohnungseigentümer zur Ausführung endet spiegelbildlich mit dem Tätigwerden der WEG.

Drittens ist die WEG trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast sogar verpflichtet, selbst Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu ergreifen, wenn dieses zwingend saniert werden muss. Im vorliegenden Fall gingen von einzelnen Balkonen der Anlage konkrete Gefahren aus, weil diese durch Korrosion teilweise beschädigt und deswegen absturzgefährdet waren.

Der BGH trifft dabei eine wichtige Abstufung für die Handlungspflicht: Sind mehrere Balkone zwingend sanierungsbedürftig, ist die WEG stets verpflichtet, selbst tätig zu werden. Ist hingegen nur ein einzelner Balkon betroffen, besteht die Handlungspflicht der WEG, wenn es dem einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst zu handeln – etwa weil für die Sanierung ein Gerüst gestellt werden muss, das zwingend andere Gebäudeteile oder Gemeinschaftsflächen betrifft. In jedem Fall drohen aufgrund des Zustands einzelner oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum oder für Dritte, was die Handlungspflicht der WEG ebenfalls auslöst.

Hinter dieser Differenzierung steht ein praktisches Koordinierungsargument: Gerade in größeren Anlagen verfügt regelmäßig allein die WEG über die tatsächlichen Erkenntnisse über den Zustand aller Balkone sowie über die organisatorischen Möglichkeiten, Handwerksunternehmen zu koordinieren und Maßnahmen gemeinschaftlich in Auftrag zu geben. Der einzelne Wohnungseigentümer weiß typischerweise weder, wie es um die anderen Balkone bestellt ist, noch kann er die erforderliche Abstimmung mit anderen Eigentümern und Unternehmen innerhalb angemessener Zeit allein bewältigen.

Hinsichtlich des Umfangs des gerichtlichen Eingreifens traf der BGH eine wichtige Differenzierung: Der BGH hat nur einen Grundlagenbeschluss vorgegeben, der bestimmt, dass die Sanierung der Balkone durch die WEG selbst vorgenommen werden muss (das „Ob“). Obwohl drei unterschiedliche Sanierungsvarianten zur Wahl standen, war das Ermessen der Wohnungseigentümer dahin auf null reduziert, dass ein Untätigbleiben nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und jedenfalls irgendeine geeignete Sanierungsvariante beschlossen werden muss. Als weiteres Indiz für diese Ermessensreduzierung wertete der BGH den Umstand, dass die WEG selbst von ihrer Zuständigkeit ausgegangen war: Sie hatte bereits eigens eine Rücklage für die Balkonsanierung gebildet – die Unsicherheit betraf allein die Beschlusskompetenz, nicht das Ob der Sanierung. In welcher Weise sie durchgeführt wird, unterliege dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer (das „Wie“).

Für die Praxis bedeutsam ist zudem das vom BGH genutzte Klageinstrument: Der Kläger bediente sich der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, die der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG dient. Sie ist begründet, wenn nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das Gericht tritt dabei an die Stelle der Wohnungseigentümer und übt deren Ermessen aus – allerdings begrenzt auf das „Ob“ der Maßnahme, soweit den Eigentümern beim „Wie“ noch ein Gestaltungsspielraum verbleibt. Damit steht jedem einzelnen WEG-Mitglied ein gerichtlich durchsetzbarer Hebel zur Verfügung, um eine untätig gebliebene Gemeinschaft zur Sanierung zu verpflichten.

Fazit

Mit diesem Urteil schafft der BGH Klarheit in einer seit langem strittigen Frage des Wohnungseigentumsrechts: Eine Vereinbarung, durch die die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen wird, ist zwar wirksam, berührt aber die Beschlusskompetenz der WEG für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum nicht. Die Kompetenz der WEG für Erhaltungsmaßnahmen gehört zum zwingenden Kernbereich des Wohnungseigentums und kann durch Vereinbarung nicht vollständig ausgeschlossen werden. In Fällen, in denen eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums dringend notwendig ist, hat die WEG zudem nicht nur das Recht, sondern sogar die Pflicht, selbst tätig zu werden.

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung. Die WEG bzw. die WEG-Hausverwalter müssen gravierende Mängel und Sicherheitsrisiken an Gemeinschaftseigentum auch dann prüfen, kommunizieren und ggfs. rechtssichere Beschlüsse vorbereiten, wenn die primäre Erhaltungspflicht den einzelnen Eigentümern zugewiesen ist; dies auch, wenn der Zugang nur von der einzelnen WEG-Fläche möglich ist. Ein Verweis auf die primäre Zuständigkeit des einzelnen Eigentümers reicht nicht mehr aus. Bei zwingendem Sanierungsbedarf muss die WEG handeln und darf notwendige Maßnahmen nicht blockieren.

Autor: Christoph von Loeper

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.