BGH: Wohnungsverwalter hat bei Neuvermietung keinen Anspruch auf Vermittlungsprovision

Sachverhalt

Die klagende Eigentümerin hatte die Beklagte mit der Verwaltung zahlreicher Wohnungen und Garagen beauftragt. Zu den vertraglichen Aufgaben gehörte neben der laufenden Verwaltung auch die Neuvermietung im Namen der Eigentümerin. Für jede Neuvermietung war im Vertrag zusätzlich zur monatlichen Grundvergütung eine Vermittlungsprovision in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart, gedeckelt auf 10.000 € brutto jährlich. Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Beklagte 13 Mietverträge für von ihr verwaltete Wohnungen und erhielt für diese Vermittlungen Provisionen von insgesamt 16.815,71 €. Nach Beendigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin die Rückzahlung dieser Provisionen mit der Begründung, dass der Beklagten nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) keine Provision zustehe, da sie zugleich Verwalter der vermittelten Wohnungen sei.

§ 2 Abs. 1 S. 1 WoVermittG regelt, dass dem Wohnungsvermittler zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusteht, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Allerdings steht ihm ein solcher Anspruch nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler gleichzeitig ist (§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG). Gemäß § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG ist jede Vereinbarung unwirksam, die von § 2 Abs. 2 WoVermittG abweicht.

Nach Verweigerung der Zurückerstattung der erhaltenen Provisionen durch den Verwalter erhob die Eigentümerin Klage. Der BGH hatte dabei insbesondere zu entscheiden, ob das gesetzliche Provisionsverbot im WoVermittG nur im Verhältnis Vermittler – Mieter gilt oder auch im Verhältnis Vermittler – Vermieter.

Inhalt der Entscheidung

Nach Ansicht des BGH erfasst das Provisionsverbot in § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG sowohl Provisionsansprüche gegenüber dem Mieter als auch gegenüber dem Vermieter. Im Rahmen der Auslegung der Vorschrift zog er zunächst den reinen Wortlaut der Norm heran: Diese stelle allein darauf ab, dass der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung sein müsse. Eine Beschränkung nur auf Ansprüche gegenüber dem Mieter ergebe sich aus dem Wortlaut nicht. Auch die Systematik des Gesetzes spreche dafür, dass das Verbot sowohl gegenüber Mietern als auch gegenüber Vermietern gilt. Denn während das WoVermittG an anderen Stellen ausdrücklich zwischen Mieter und Vermieter differenziere, habe der Gesetzgeber in § 2 Abs. 1 S. 1 WoVermittG keine derartige Differenzierung vorgesehen. Anschließend befasste sich der BGH mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Zwar schütze das WoVermittG in erster Linie Mieter vor ungerechtfertigten finanziellen Belastungen. Nach Ansicht des BGH wäre dieses Ziel jedoch auch gefährdet, wenn man die Vorschrift nur auf das Verhältnis Mieter – Vermittler anwenden würde. Denn es bestünde die Möglichkeit, dass der Vermieter die entstandenen Vermittlungskosten über eine höhere Miete auf den Mieter umlege.

Im konkreten Fall kam der BGH sodann zu dem Ergebnis, dass die im Verwaltervertrag vereinbarte Provisionsvereinbarung unwirksam sei und der beklagte Verwalter die erhaltenen Provisionen an die Klägerin zurückzahlen habe.

Fazit und Empfehlungen für die Praxis

Die Vereinbarung einer separaten Vermittlungsprovision zusätzlich zu der monatlichen Grundvergütung ist seit Jahren bei Verwaltern eine durchaus gängige und lukrative Praxis. Mit der Entscheidung des BGH steht nun höchstrichterlich fest, dass dies mit Blick auf das WoVermittG so nicht funktioniert.

Für Vermieter lohnt sich ein Blick in die bereits geschlossenen Verwalterverträge und Abrechnungen der letzten Jahre: Wer in der Vergangenheit eine separate Vermittlungsprovision gezahlt hat, kann prüfen lassen, ob und in welchem Umfang eine Rückforderung noch möglich ist. Es ist zugleich zu erwarten, dass Verwalter nun verstärkt nach Wegen suchen werden, eine Rückerstattung zu vermeiden, und die separate Provision auf anderem Wege zu vereinbaren. Naheliegend erscheint etwa, die monatliche Grundvergütung pauschal zu erhöhen oder die für die Vermittlung aufgewendete Zeit gesondert nach Aufwand zu vergüten. Vermieter sollten solchen Vorschlägen mit Vorsicht begegnen: Ein solches Vorgehen dürfte sich häufig als unwirksames Umgehungsgeschäft erweisen.

Dem Verwalter ist letztlich zur transparenten Kommunikation dieser Thematik mit dem jeweiligen Vermieter zu raten. Da der Verwalter regelmäßig auch tatsächliche Vermittlungsleistungen erbracht hat, wäre zu erwarten, dass sich manche Vermieter bereit erklären, eine solche Provision auch in Kenntnis der fehlenden Rechtsgrundlage zu zahlen. Eine spätere Rückforderung wäre in diesem Fall gemäß § 814 BGB ausgeschlossen.

Autor: David Pamer

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.