BGH stellt klar: E-Mail-Austausch kann für wirksamen Maklervertrag genügen – Provisionshinweis in der E-Mail-Signatur aber nicht

Sachverhalt

Die beklagte Immobilienmaklerin war zunächst aufgrund eines (unstreitig abgeschlossenen) Maklervertrags mit dem Erwerb einer Immobilie durch den Kläger und seine Ehefrau befasst. Im weiteren Verlauf rückte auch der Verkauf des eigenen Einfamilienhauses des Klägers und seiner Ehefrau in den Mittelpunkt der Korrespondenz. Eine E-Mail der Maklerin vom 3. April 2023, in der diese auf zwischenzeitlich erfolgte Kaufpreisverhandlungen mit Kaufinteressenten Bezug nahm, enthielt unterhalb des Nachrichtentextes und der Unterschrift der Beklagten mehrere Hinweise, davon u. a. einen „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“, wonach bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision von maximal 3,57 % des Kaufpreises (je Partei, inkl. MwSt.) fällig werde. Der Kläger und seine Ehefrau stimmten in der weiteren Mailkorrespondenz „wie besprochen“ der Vereinbarung eines Notartermins für den Hausverkauf zu. Die Maklerin stellte ihnen sodann eine Provision von 8.810,76 € (1,2 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer) in Rechnung, die zunächst bezahlt, kurz darauf aber unter Berufung auf Formunwirksamkeit zurückgefordert wurde. Landgericht und Oberlandesgericht gaben der Klage statt. Der BGH bestätigte das Ergebnis, verwarf jedoch die tragende Begründung des Berufungsgerichts, wonach ein Maklervertrag zur Wahrung der Textform nur noch ausdrücklich und nicht mehr konkludent geschlossen werden könne, als rechtsfehlerhaft.

Wesentlicher Inhalt der Entscheidung

1. Ein formwirksamer Maklervertrag kann durch den Austausch von E-Mails zustande kommen

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss gemäß § 126b S. 1 BGB eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Als dauerhafter Datenträger in diesem Sinne gilt jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines angemessenen Zeitraums zugänglich und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben – dies ist bei E-Mails der Fall. Die für den hier in Rede stehenden Maklervertrag gesetzlich vorgeschriebene Textform ist nach dem BGH dahin auszulegen, dass die Erklärungen der Vertragsparteien nicht in einem einzigen Dokument enthalten sein müssen; der Austausch von E-Mails kann daher einen nach § 656a BGB formwirksamen Maklervertrag begründen.

2. Konkludenter Vertragsschluss ist möglich – aber nur, wenn die wesentlichen Bestandteile erkennbar sind

Auch unter dem Textformerfordernis des § 656a BGB können Maklerverträge nach dem BGH konkludent zustande kommen, sofern die wesentlichen Vertragsbestandteile – also die Parteien des Maklervertrags, die Höhe der Provision und der Gegenstand des in Aussicht genommenen Hauptvertrages – aus den textförmigen Erklärungen bestimmbar sind. Dabei darf nach dem BGH auch auf außerhalb der Erklärung liegende Umstände zurückgegriffen werden, sofern sie in der Vertragsurkunde selbst einen zureichenden Anhaltspunkt finden.

3. Das Ende der Erklärung muss eindeutig erkennbar sein – Provisionshinweis unter der Signatur genügt nicht

Auch ohne das früher noch geltende Erfordernis einer Namensunterschrift muss der Erklärende auch bei der Textform weiterhin auf geeignete Weise deutlich machen, wo seine Erklärung endet, damit die Textform gewahrt wird. Zur Kenntlichmachung des Erklärungsendes lässt der BGH verschiedene Gestaltungsmittel genügen: Neben der (auch maschinellen) Namensunterschrift kommen etwa ein Zusatz wie „diese Erklärung ist nicht unterschrieben“, ein Faksimile, eine eingescannte Unterschrift, eine Datierung, eine Grußformel oder Sätze wie „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig“ in Betracht.

Im entschiedenen Fall scheiterte der Provisionshinweis der Maklerin genau hieran: Der Provisionshinweis befand sich nicht im (noch nicht abgeschlossenen) Nachrichtentext, sondern unterhalb des Nachrichtentextes und der Unterschrift – eingebettet zwischen (anderen) Hinweisen zu Datenschutz, AGB und Widerrufsrecht. Ein solcher, nach dem erkennbaren Erklärungsabschluss platzierter Hinweis kann nach dem BGH mangels Textformkonformität nicht als wirksames Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags angesehen werden. Ein Provisionsanspruch der Maklerin war demnach abzulehnen.

4. Kein Wertersatz

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist das Maklerrecht insbesondere auch dadurch geprägt, dass die bloße Ausnutzung von Maklerwissen für sich genommen noch keinen Anspruch auf Vergütung begründet. Für eine Vermittlungstätigkeit des Maklers gilt nichts wesentlich anderes. Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche des Maklers – also ein Anspruch auf Wertersatz für tatsächlich erbrachte Maklerleistungen – waren im vorliegenden Fall nicht gegeben, weil der Maklervertrag die Textform des § 656a BGB nicht wahrte. Dies hätte nach dem BGH andernfalls den Schutzzweck der Norm unterlaufen.

Fazit

Die Entscheidung dürfte große Relevanz für die Maklerpraxis – jedenfalls bei Wohnungen und Einfamilienhäusern – haben. Der BGH hat zwar klargestellt, dass E-Mails grundsätzlich für den Vertragsschluss tauglich sind und auch ein konkludenter Vertragsschluss möglich ist. Provisionshinweise und andere Vertragsinhalte in Fußzeilen, unterhalb der Gruß- oder Namenszeile, unterhalb von Signaturen sowie in angehängten Dateien oder über Verlinkungen dürften hingegen nicht die gesetzlich vorgeschriebene Textform erfüllen und sind deshalb grundsätzlich provisionsfeindlich. Die Entscheidung sollte daher Anlass sein, die standardisierte E-Mail-Kommunikation gründlich zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Es wird hier aber stets auf den Einzelfall und die konkrete textförmige Ausgestaltung ankommen.

Die Richtigkeit der Einführung der Textform als gesetzliche Formvorgabe nur für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser ist rechtspolitisch nicht unumstritten, da sich insbesondere auch beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern, Geschäftseinheiten oder Baugrundstücken Zweifel darüber ergeben können, ob und in welchem Umfang ein Maklervertrag (mit einer Seite) zustande gekommen ist. Insbesondere für Makler stellen sich dort (weiterhin) Beweisschwierigkeiten und das Streitpotenzial über bestehende oder nicht bestehende Provisionsansprüche ist hoch, was unsere langjährige Praxiserfahrung zeigt.

Die weitere Entwicklung im Maklerrecht bleibt daher mit Spannung abzuwarten – insbesondere auch aufgrund der allgemeinen Tendenz des Gesetzgebers, vermehrt zur Textform überzugehen. Das letzte Wort dürfte hier daher noch nicht gesprochen sein.

Autor: Julian Bühler

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.