Erweiterte Grundstückskürzung: Abgrenzung zwischen (Mit)Vermietung von Gebäudeinfrastruktur und schädlichen Betriebsvorrichtungen

Hintergrund

Die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG dient dazu, Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, gewerbesteuerlich weitgehend mit vermögensverwaltenden Grundstückseigentümern gleichzustellen und die Gewerbesteuer damit insoweit zu vermeiden. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Kürzung ist jedoch die strikte Einhaltung des Ausschließlichkeitsgebots. Bereits die Überlassung von Wirtschaftsgütern, die nicht zum begünstigten Grundbesitz gehören, kann dazu führen, dass die erweiterte Grundstückskürzung insgesamt versagt wird.

Besondere praktische Bedeutung kommt dabei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen zu. Diese zählen bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz und gelten daher grundsätzlich als kürzungsschädlich. Gerade bei Spezialimmobilien wie Warenhäusern, Einkaufszentren oder modernen Gewerbeflächen stellt sich jedoch häufig die Frage, ob bestimmte technische Einrichtungen noch der typischen Gebäudeinfrastruktur zuzurechnen sind oder bereits unmittelbar einem gewerblichen Betrieb des Mieters dienen.

Mit seinem Urteil vom 25. September 2025 – IV R 31/23 hat der Bundesfinanzhof (BFH) hierzu den Prüfungsmaßstab präzisiert. Dem Verfahren lag die Vermietung ehemaliger mehrgeschossiger Warenhäuser in Innenstadtlagen zugrunde. In einem der Gebäude befand sich ein Lastenaufzug, der der Warenversorgung zwischen den Verkaufs- und Lagerflächen diente. Der BFH bestätigte zunächst seine bisherige Rechtsprechung, wonach Lastenaufzüge grundsätzlich als Betriebsvorrichtungen einzustufen sind. Zugleich betonte er die Bedeutung der objektiv-funktionalen Beschaffenheit des Gebäudes für die Beurteilung, ob die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung die erweiterte Grundstückskürzung ausschließt. Danach ist anhand der objektiven Eigenschaften des jeweiligen Gebäudes – insbesondere seines Typs, seiner Ausstattung und seines Nutzungskonzepts – zu prüfen, welche Funktion die betreffende Betriebsvorrichtung innerhalb des konkreten Gebäudekonzepts erfüllt. Maßgeblich ist, ob die Betriebsvorrichtung zur typischen Gebäudeinfrastruktur gehört und einen zwingend erforderlichen Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks darstellt. Im Streitfall gelangte der BFH zu dem Ergebnis, dass der Lastenaufzug aufgrund der besonderen Ausgestaltung des mehrgeschossigen Warenhauses für dessen bestimmungsgemäße Nutzung unerlässlich sei. Er stelle damit einen Teil der typischen Infrastruktur für diesen Gebäudetyp dar. Die Mitvermietung des Lastenaufzugs führe daher ausnahmsweise nicht zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung.

Jüngere finanzgerichtliche Entscheidungen

An diese Entscheidung des BFH knüpfen die nachfolgenden Entscheidungen des Finanzgerichts (FG) Berlin-Brandenburg vom 19. Mai 2026 – 6 K 6055/23 und des FG Düsseldorf vom 15. Juni 2026 – 14 K 1416/24 G an. Sie verdeutlichen, dass identische Betriebsvorrichtungen – etwa Lastenaufzüge – je nach Gebäudetyp und Nutzungskonzept unterschiedlich zu beurteilen sein können.

Sachverhalt der Entscheidungen

Im Verfahren vor dem FG Berlin-Brandenburg ging es um ein Büro- und Geschäftsgebäude, in das ein Lastenaufzug nachträglich auf Wunsch einer Mieterin eingebaut worden war. Daneben war eine Klimaanlage für einen Serverraum mitvermietet. Zudem erfolgte die Vermietung unter Einschaltung einer zwischengeschalteten Gesellschaft.

Das FG Düsseldorf hatte demgegenüber über ein großflächiges Einkaufszentrum zu entscheiden. Streitgegenständlich waren verschiedene technische Einrichtungen, insbesondere Lastenaufzüge, Hebebühnen, Fettabscheider und Fettfortluftanlagen, sowie die Möblierung eines Food Courts. Dabei stellte sich die Frage, ob diese Einrichtungen als Teil der typischen Infrastruktur eines Einkaufszentrums anzusehen sind oder ob sie einem eigenständigen Gewerbebetrieb dienen und deshalb der erweiterten Grundstückskürzung entgegenstehen.

Entscheidungen im Vergleich

Das FG Berlin-Brandenburg übernahm die Grundsätze des BFH, gelangte jedoch im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Mitvermietung des Lastenaufzugs sowie die Klimaanlage eines Serverraums schädliche Überlassungen von Betriebsvorrichtungen darstellen. Anders als im vom BFH entschiedenen Fall (mehrgeschossiges Warenhaus) fehle der Bezug zur typischen Infrastruktur eines Büro- und Geschäftsgebäudes. Da die Einrichtungen im Wesentlichen den speziellen Bedürfnissen einzelner Nutzer dienten und nicht objektiv für die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes erforderlich seien, sei ihre Mitvermietung als kürzungsschädlich zu beurteilen.

Das FG Düsseldorf kam unter Bezugnahme auf die BFH-Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass die mitvermieteten Lastenaufzüge, Hebebühnen, Fettabscheider und Fettfortluftanlagen als typische Infrastruktur eines modernen Einkaufszentrums und damit als für die Gewerbesteuer unschädliche Betriebsvorrichtungen anzusehen seien, sodass ihre Mitvermietung – separat betrachtet – gewerbesteuerlich unschädlich bleibe. Demgegenüber seien die ebenfalls überlassenen Tische, Stühle und sonstigen Einrichtungen eines Food Courts als Betriebsmittel eines eigenständigen Bewirtschaftungskonzepts einzustufen. Da diese Betriebsmittel nicht mehr der Gebäudeinfrastruktur, sondern einem gesonderten Gewerbebetrieb dienten, sei die erweiterte Grundstückskürzung im Ergebnis ausgeschlossen.

Praxisrelevanz

Die aktuelle Rechtsprechung erhöht die Bedeutung einer sorgfältigen Analyse des objektiven Gebäude- und Nutzungskonzepts erheblich. Für die steuerliche Beurteilung kommt es künftig nicht mehr allein auf die abstrakte Qualifikation als Betriebsvorrichtung an, sondern vielmehr auf ihre konkrete Funktion innerhalb des jeweiligen Gebäude- und Nutzungskonzepts.

Um die erweiterte Grundstückskürzung abzusichern, empfiehlt sich, sämtliche im Objekt vorhandenen Betriebsvorrichtungen systematisch zu erfassen und darauf zu prüfen, ob sie zur typischen Infrastruktur des jeweiligen Gebäudetyps gehören oder überwiegend den individuellen Bedürfnissen einzelner Mieter bzw. einem eigenständigen Betriebskonzept dienen. Dabei sollten insbesondere Bauunterlagen, technische Beschreibungen, Nutzungskonzepte und Vermarktungsunterlagen aufbewahrt werden, um die objektive Notwendigkeit der jeweiligen Einrichtungen für die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes belegen zu können.

Besondere Aufmerksamkeit ist bei Betreiber- und Servicegesellschaften sowie bei gesonderten Bewirtschaftungskonzepten geboten. Dienen Betriebsvorrichtungen – wie etwa die Ausstattung eines Food Courts oder spezielle Anlagen – primär dem Geschäftsbetrieb einzelner Nutzer bzw. Mieter, besteht ein erhebliches Risiko, dass die erweiterte Grundstückskürzung nicht gewährt wird. Im Rahmen der Strukturierung neuer Immobilieninvestitionen sollte daher geprüft werden, ob einzelne Einrichtungen als gebäudetypische Infrastruktur ausgelegt werden können oder ob gegebenenfalls organisatorische und vertragliche Anpassungen erforderlich sind.

Die Rechtsprechung zeigt insgesamt, dass die objektiv-funktionale Einordnung von Betriebsvorrichtungen zunehmend zu einem entscheidenden Prüfungspunkt für die Sicherung der erweiterten Grundstückskürzung gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG wird. Eine frühzeitige steuerliche Bestandsaufnahme der vorhandenen Infrastruktur kann daher maßgeblich dazu beitragen, Gewerbesteuerrisiken zu identifizieren und zu vermeiden.

Autorinnen: Daria Paula Wrona und Dr. Kristina Frankus

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.