Non-résidents : ce qu’il faut savoir avant de vendre un bien immobilier au Canada

Quelles sont les implications fiscales canadiennes lorsqu'un particulier non-résident vend un bien immeuble au Canada? 

Qu’il s’agisse d’un immeuble locatif, d’une résidence secondaire ou d’un actif d'investissement, les non-résidents sont assujettis à des obligations fiscales spécifiques lors de la vente d’un bien immeuble au Canada.  

Voici les principaux éléments à retenir : 

1. Exigences en matière de retenue d'impôt 

Lorsqu'un non-résident vend un bien immeuble au Canada, l'acheteur est généralement tenu de retenir 25 % du prix de vente brut (ou 50 % si bien amortissable). Si le bien immeuble est situé dans la Province du Québec, une retenue supplémentaire de 12,875 % sur le prix de vente brut (ou 30% si un bien amortissable) s’applique également. 

Pour éviter une retenue excessive, le vendeur peut demander un certificat de conformité à l'Agence du revenu du Canada (ARC) (et à Revenu Québec si bien immeuble situé au Québec), qui permet de baser la retenue d’impôt sur le gain estimé plutôt que sur le prix de vente brut. 

2. Qui est responsable de la retenue d'impôt ? 

C'est l'acheteur, et non le vendeur, qui est légalement responsable de retenir et de verser l'impôt requis à l'ARC lors de l'achat d'un bien immeuble auprès d’un non-résident. Si l'acheteur omet d’effectuer cette retenue, il peut être tenu personnellement responsable du paiement de l'impôt. 

En raison de ce risque, l’avocat (ou le notaire au Québec) de l’acheteur insiste de retenir les fonds jusqu'à ce que le vendeur obtienne un certificat de conformité. 

3. Quand déposer la demande de certificat ? 

La demande de certificat de conformité (formulaire T2062/T2062A (et TP-1097/TP-1102.1 son équivalent Québécois) doit être déposée au plus tard 10 jours après la date de disposition, qui est généralement la date de clôture. 

En cas de retard, l'ARC peut imposer des pénalités pouvant atteindre 2 500 $. Des pénalités similaires s’appliquent également au Québec.  

4. Retards de traitement  

Au cours des dernières années, l'ARC a connu des retards importants dans le traitement des demandes de certificats de conformité, dont la délivrance a souvent pris plusieurs semaines, voire plusieurs mois.  

Par conséquent, il est recommandé que la demande soit déposée dès l'acceptation d'une offre d'achat, plutôt que d'attendre la clôture de la transaction. 

5. Déclaration(s) de revenus canadienne(s) 

Le vendeur non-résident doit produire une déclaration de revenus canadienne pour l'année de la vente afin de déclarer le gain en capital réel. Une déclaration doit être aussi produit au niveau du Québec si le bien est située au Québec. 

Les propriétaires non-résidents doivent planifier à l'avance avant de mettre leur propriété en vente, car tout retard dans l'obtention d'un certificat de conformité peut retarder la conclusion de la vente ou entraîner des répercussions imprévues sur la trésorerie. 

Pour obtenir de l'aide dans ce processus ou pour toute question, n’hésitez pas à contacter Arda Minassian ou Valerie Seng de l’équipe de la Mobilité mondiale de Forvis Mazars Canada.