Etude | L'immobilier, un sujet devenu stratégique pour les décideurs médico-sociaux

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Dans ce contexte en pleine évolution, Mazars a décidé d’engager une étude auprès d’organismes gestionnaires des secteurs social et médico-social et sanitaire afin de comprendre les réalités vécues et tendances observées, cerner le rapport des gestionnaires du secteur à la matière immobilière et identifier les principaux besoins et enjeux. 

L'immobilier sanitaire, médico-social et social en quelques chiffres 

• 115

  Millions de m2l'immobilier sanitaire, médico-social et social figure parmi les premiers patrimoines bâtis de France.

• 26%

  du panelgère son immobilier via des SCI.

• 60%

  des répondantsont qualifié l'état général de leurs actifs de moyen ou de vétuste.

La propriété, modalité dominante de détention du patrimoine

Le mode de détention peut avoir un impact non négligeable sur la gestion du patrimoine. En effet, dans le cas où les actifs sont détenus par des structures spécifiques et dédiées de type foncière, la propriété et la gestion sont confiées à une entreprise qui va gérer l’ensemble des problématiques immobilières, en échange de la perception de loyers. 

Sur l’ensemble du panel interrogé, seule une association n’est propriétaire d’aucun bâtiment, et 2 ne possèdent que 0 à 25% de leur patrimoine. Un nouveau modèle émerge et attire de plus en plus l’attention. Il s’agit du fond de dotation. Un fond de dotation permet de financer de nouveaux projets au sein des structures sanitaires, sociales et médico-sociales.

Les futurs modes de détention encore peu envisagés

La question de l’avenir des modes de détention pour le panel interrogé a apporté des réponses globalement mitigées. En effet, sur l’ensemble des modalités de détention proposées dans notre questionnaire (création d’une foncière, crédit-bail immobilier, bailleurs sociaux), la majorité des répondants a montré un intérêt limité ou une méconnaissance des montages.

La structuration de la fonction patrimoine dans les organismes gestionnaires

La gestion du bâti, et toutes ses conséquences financières, occupe une place importante dans l’histoire des établissements. L’importance des coûts engendrés et la complexité de gestion, tant pour les actions préventives que curatives, font qu’il existe souvent des ressources internes spécifiques et dédiées à cette thématique.

• 74% des répondants déclarent avoir une fonction dédiée à la gestion de l’immobilier
• 68% des répondant déclarent avoir un PPI consolidé au niveau de l’organisme gestionnaire.
• 54% des OG interrogés déclarent avoir un schéma directeur immobilier.

Un parc immobilier de plus en plus vétuste

La quasi-totalité des organismes gestionnaires ayant pris part à l’étude révèlent devoir jongler entre des bâtiments neufs et d’autres actifs très vétustes avec un panel de bâtiments variant d’un état moyen à un état vétuste entre les deux.

Les 3 principales opérations réalisées ces 5 dernières années sur le patrimoine du panel : 

• 82.61%

  Rénovation / Réhabilitation

• 73.91%

  Mise aux normes

• 65.22%

  Equipements techniques

Des investissements massifs à réaliser

L’étude met en perspective un besoin significatif à court terme d’investissements immobiliers auprès des acteurs médico-sociaux et ce, dans des volumes financiers d’ampleur. Pour près de 50% des répondants, les besoins en investissement dans les 5 prochaines années sont supérieurs à 20 M€.

Face à cet enjeu sans précédent, de nombreux défis se présentent aux gestionnaires médico-sociaux. La reconversion des bâtiments libérés est un enjeu important qui devra également soutenir le financement des schémas directeurs immobiliers.

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