Etude | Communication financière et stratégie des FIA immobiliers « grand public » (SCPI, OPCI et SC) – 8e édition 2025

Le principal objectif de cette huitième édition de notre étude annuelle menée en collaboration avec l’ASPIM est d’identifier et de comparer les bonnes pratiques en matière de communication financière des FIA immobiliers « grand public » :

• Sociétés civiles de placement immobilier (« SCPI ») ;
• Organismes de placement collectif en immobilier
  (« OPCI ») ;
• Sociétés civiles à capital variables distribuées en unités de compte d’assurance-vie et à vocation immobilière (« SC »).

Contexte de l'étude 

Au cours des dernières années, l’environnement des fonds immobiliers non cotés « grand public » a connu des transformations majeures :

 Changement de cycle lié à la hausse des taux d’intérêts 

Depuis 2022, les taux d’intérêts ont fortement augmenté, entraînant une compression des rendements des produits immobiliers par rapport aux produits monétaires et consécutivement une baisse générale des niveaux de collecte.

La pression sur la liquidité qui est apparue sur certains véhicules s’est stabilisée 

Depuis deux ans, le volume de part en attente des SCPI s’est stabilisé à un niveau inférieur à 3% de la capitalisation totale.

Une grande majorité des fonds sont actifs sur le plan ESG

En 2025, sur la base de leurs encours : 90% des SCPI, 97% des OPCI et 89% des SC sont classés en article 8 ou 9 au sens de la réglementation SFDR.

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Ce que cette étude nous enseigne

Depuis 2023, la collecte des FIA immobiliers « grand public » se concentre de plus en plus sur les SCPI. 

• 33de hausse de la collecte nette annuelle cumulée au T3 2025 par rapport a 2024
• Deux tiersde cette collecte est capté par une dizaine de SCPI avec, souvent, une stratégie diversifiée
• 67des SCPI investissent à l'étranger en 2024 - 2025 (vs 34% en 2018 - 2019)

Après une croissance importante de 2014 à 2022, passant de 2% à 24%, le poids relatif des filiales et des participations des SCPI s’est stabilisé depuis 2023 et est en légère baisse et s’élève désormais à 22%. Cet indicateur est mesuré par la division de la valeur actuelle des filiales et participations sur la valeur estimée du patrimoine des SCPI.

A fin 2024, le niveau d’endettement moyen est estimé à environ 19% pour les SCPI et 16% pour les OPCI (rapporté à l’actif total).

Au 30 juin 2025, la comparaison du prix de souscription des parts des SCPI de rendement à capital variable avec leur valeur de reconstitution par part fait apparaître un écart d’environ +1% (écart moyen pondéré sur la capitalisation), environ 70% d’entre elles ont un niveau de décote / surcote ≤ 5%.    

En 2025, la majorité des SCPI de rendement distribuent de manière trimestrielle. 24 dont 4 nouvelles depuis 2025 ont fait le choix de distribuer à une fréquence mensuelle.

Indicateurs clés sur les risques et la performance analysés dans la communication financière publiée en 2025 

• Toutes les SCPI, les ¾  OPCI et la moitié des SC analysés ont fourni une information sur leur taux d’occupation financier (« TOF ») ;
• 79% des SCPI, 38% des OPCI et 50% ont fourni une définition des modalités de calcul précises de leur TOF ;
• L’utilisation du taux d’occupation physique (« TOP ») est moins généralisée et concerne 61% des SCPI, 41% des OPCI et 20% des SC ;
• Au niveau des indicateurs de valorisation, beaucoup de SCPI communiquent les taux de rendement des immeubles acquis sur la période. Il est très rare qu’une information soit fournie sur les taux de rendement de l’ensemble des immeubles en portefeuille.
• Environ 80% des SCPI analysées ont des filiales et participations à leur bilan, une grande majorité d’entre elles (>80%) ont appliqué la recommandation de l’ASPIM et affiché des données « transparisées » dans leur rapport annuel publié en 2025
• Environ 1/4 des SCPI analysées ont communiqué sur l’indicateur de rendement global immobilier ;
• Sur la base des dernières communications financières publiés sur le troisième trimestre 2025, on a déjà pu observer que la moitié des SCPI du panel ont intégré la PGA 2024 dans leur communication, 98% d’entre elles ont précisé les modalités de calcul de ce nouvel indicateur.
• Une grande majorité des SCPI fournissent une communication synthétique pour préciser les ressources utilisées pour la distribution de la période, en distinguant les éléments récurrents (comme le résultat) des éléments non récurrents (tels que les plus-values réalisées ou le RAN)
• L’ensemble des SCPI et OPCI analysés fournissent une information sur leur niveau d’endettement. Une majorité des SCPI (60%) ont affiché dans leur rapport annuel le ratio de « dettes et autres engagements » mis en place par l’ASPIM en décembre 2021.
• Peu de fonds communiquent sur des indicateurs tels que le coût moyen de la dette, l’échéance moyenne des emprunts ou le taux de couverture du risque de taux.

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