Article | L’immobilier et la construction face à la finitude des matières premières

Alors que dès les années 1970 le rapport Meadows alertait sur l’impasse que représente le modèle économique hérité des Trente Glorieuses dans un monde physiquement limité, la pression extractive n’a depuis cessé de s’accroitre. Le phénomène concerne une pluralité de matières premières, par conséquent sujettes à des pénuries, elles-mêmes responsables de fragilisation des chaines d’approvisionnement. 

Parmi les ressources concernées figurent notamment, le sable, le cuivre, ou encore le bois. Jusqu’ici considérées comme abondantes, ces matières premières et les conditions de leur approvisionnement cristallisent dorénavant les craintes des acteurs de la construction et, par extension, de l’ensemble des professionnels de l’immobilier.

En effet, sur fonds d’urgence environnementale, les acteurs économiques semblent redécouvrir les enjeux stratégiques liés aux matières premières non renouvelables et considérer, en conséquence, des modèles de croissances alternatifs privilégiant notamment la valorisation de l’existant, les filières d’approvisionnement plus durables, ou encore le réemploi de matériaux de construction. Par ailleurs, le renforcement de la réglementation environnementale met d’autant plus à l’épreuve la pérennité d’un modèle économique fondé sur la prédominance de la construction neuve et du recours aux filières d’approvisionnement traditionnelles.

Comment la finitude des matières premières traditionnellement utilisées pour la fabrication des matériaux de construction expose-t-elle les limites sous-jacentes aux modèles de développement économique adoptés par les opérateurs immobiliers, voire par l’ensemble des acteurs de la chaine de valeur ?

Les matières premières utiles à la construction : de l’épuisement progressif des réserves aux difficultés d’approvisionnement pour les entreprises 

Du fait d’une prise de conscience quasi-globale sur les enjeux de durabilité, l’eau, les énergies fossiles non renouvelables, ou encore les métaux rares, sont considérés, à juste titre, comme des ressources stratégiques et critiques. Si le phénomène est moins connu, la construction et l’aménagement du territoire figurent parmi les premiers secteurs concernés par la finitude des matières premières. Particulièrement édifiant, l’exemple de la raréfaction du sable utile à la fabrication des matériaux de construction illustre l’étendue du problème. Il expose les ressorts à la fois économiques, environnementaux et géostratégiques que recouvre l’accès aux ressources.

Depuis 1955[1], à l’échelle mondiale, la demande de sable à été multipliée par trois. 

Cette progression exponentielle entraine inéluctablement celle de la pression extractive. Et pour cause, les caractéristiques du sable varient en fonction des régions du globe et des milieux. Celui utile aux activités humaines est extrait des carrières et des cours d’eau, à un rythme dépassant celui de son renouvellement. À ces répercussions environnementales viennent s’ajouter des conséquences géostratégiques. En effet, la compétition entre puissances pour le contrôle des ressources nécessaires au fonctionnement de l’industrie – et in fine des territoires – se trouve exacerbée dans un contexte de raréfaction et du fait de la pérennité des difficultés d’approvisionnement depuis la crise sanitaire de 2019. Réciproquement cette recrudescence des tensions pour l’accès aux ressources compromet d’autant plus leur accessibilité pour les acteurs économiques, dorénavant confrontés à de réelles difficultés d’approvisionnement. Inévitablement, la finitude des matières premières indispensables aux professionnels de la construction qui peinent à repenser leur modèle, donne lieu à une augmentation quasi-inédites des prix. D’ailleurs, le secteur de la construction subit tout particulièrement le choc de l’inflation. Entre janvier 2019 et juin 2023 celle-ci était de 17% quand l’économie française dans son ensemble faisait dans le même temps face à une inflation moyenne de 12%[2].

Les répercussions de la finitude des matières premières sur les prix et les filières d’approvisionnement sont amplifiées par la question énergétique, déterminante dans le déploiement des procédés d’extraction. Marquée par une augmentation drastique des prix, cette conjoncture est défavorable aux acteurs de la construction et, plus globalement à l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Elle vient, par conséquent, mettre en exergue les limites du modèle de développement jusqu’ici prédominant, essentiellement fondé sur la promotion de programmes neufs et l’utilisation de ressources non durables, dont l’approvisionnement est dorénavant compromis.

Les professionnels de la construction : des acteurs confrontés à une pluralité de contraintes et, de fait, d’autant plus exposés aux répercussions de la finitude des matières premières

Entre difficultés d’approvisionnement, augmentation des prix, calendriers de livraison aléatoires, le secteur de la construction s’inscrit à la croisée d’une pluralité de problématiques, étroitement liées à l’épuisement progressif des ressources et aux tensions parfois diplomatiques que sous-tend leur accès. Elles imposent aux entreprises d’opérer des réflexions et des réorientations majeures, à même de garantir le déploiement d’une stratégie véritablement adaptées aux risques et aux enjeux environnementaux et sociétaux actuels.

Parallèlement, la réglementation instaurée au cours des dernières décennies abonde en ce sens. Dans cette perspective, le cadre fixé par la Commission Européenne, dans le sillage du Pacte Vert européen et de l’Accord de Paris pour le Climat, constitue un exemple emblématique. Précisément, l’Union Européenne dispose d’une réglementation, progressivement renforcée via des directives successives. Particulièrement, les programmes d’actions pluriannuels en matière d’environnement invitent les États membres et les acteurs économiques à progresser vers un modèle de croissance régénérative, fondé sur une gestion et une exploitation raisonnées des ressources. Même si les experts soulignent une transposition tardive dans les textes de loi nationaux[3], ce cadre communautaire, couplé à de nouvelles exigences de transparence pour les entreprises et les acteurs des marchés financiers, tend à étendre le champ des contraintes pour les acteurs de la construction. En parallèle, la profusion des certifications et des labels environnementaux dédiés à la construction et aux bâtiments en exploitation, reflète une réelle mobilisation des acteurs privés pour la transition écologique des secteurs de l’immobilier de la construction.

Entre difficultés d’approvisionnement et renforcement des mesures de régulation, comment les professionnels de la construction repensent-ils leurs stratégies pour tendre vers des modèles de développement durables, reposant sur une moindre dépendance vis-à-vis des ressources en tension ?

Des stratégies alternatives pensées et déployées dans un contexte de plus en plus contraint

La demande grandissante, en premier lieu de logements, mais aussi de services, se heurte pourtant au ralentissement des constructions neuves, lui-même induit par une fragilisation des filières d’approvisionnement traditionnelles. Devant cette dichotomie, des acteurs de la construction expérimentent de nouvelles techniques et opèrent des revirements stratégiques sans précédent.

La transition écologique de la construction, voire de l’industrie immobilière dans son ensemble, implique une moindre dépendance vis-à-vis des filières d’approvisionnement traditionnelles, fragilisées, voire controversées du fait d’une prise de conscience croissante quant à la finitude des matières premières. Le contexte favorise l’expérimentation et l’émergence techniques constructives innovantes, reposant sur l’utilisation de matériaux biosourcés, pouvant non seulement contribuer à la baisse de la pression extractive, mais aussi à celle de l’empreinte carbone des bâtiments et des opérations immobilières. Jusque récemment expérimentales, ces nouvelles méthodes tendent à s’institutionnaliser du fait de leur mobilisation dans le cadre d’opérations emblématiques récentes, telles que le Village des athlètes, construit pour accueillir les évènements de l’été 2024 sur la Plaine Saint-Denis et caractérisée par le recours à des filières d’approvisionnement éthiques et durables. Cette ligne directrice, en phase avec les objectifs de neutralité carbone à atteindre à l’horizon 2050, s’accompagne nécessairement d’une politique d’achat responsable.

L’atténuation de la pression extractive sur les ressources en tension invite aussi les acteurs à se tourner vers le réemploi, l’économie circulaire et la réhabilitation de l’existant. En ce sens, la Métropole du Grand Paris, via l’initiative Grand Paris circulaire soutient financièrement et promeut des projets immobiliers exemplaires en la matière, à l’instar de la Maison des Canaux, née de la réhabilitation d’un édifice patrimonial, profondément rattaché à l’histoire de l’aménagement de la capitale sous l’ère napoléonienne.

L’incidence de la finitude des matières premières sur le secteur immobilier, au-delà de la construction

Considérée dans une perspective plus large la finitude des matières premières revêt une dimension plus globale, en ceci qu’elle souligne des fragilités de l’ensemble de la chaine de valeur. En effet, au-delà des constructeurs et des opérateurs immobiliers, le sujet touche dorénavant une pluralité d’acteurs, y compris les utilisateurs et les gestionnaires d’actifs. Suivant le profil des occupants et des usagers de leur parc immobilier, ces derniers sont plus ou moins exposés au phénomène. Notamment, les gestionnaires d’actifs commerciaux apparaissent parmi les premiers concernés. En effet, également confrontées à des difficultés d’approvisionnement et à une augmentation des prix des matières premières jusqu’ici considérées comme abondantes, les enseignes commerciales clientes sont régulièrement la cible d’accusations quant aux externalités négatives générées par leurs activités. Si dès à présent des leaders du marché – notamment de l’industrie de l’habillement et du textile[4] - posent les bases d’une stratégie de transition, l’efficacité du processus sera, à l’avenir, conditionné par une action conjointe des professionnels de l’immobilier.

[1] USGS, « Cement, statistics and information », U.S. Geological Survey, Mineral Commodity Summaries, January 1996 (https://s3-us-west-2.amazonaws.com/prd-wret/assets/palladium/production/mineral-pubs/cement/cemenmcs96.pdf).

[2] Secteur de la construction : l'impératif d’excellence pour accompagner la transition environnementale | McKinsey

[3] Notamment en Belgique, Espagne, Grèce et aux Pays-Bas. En témoigne le dernier document d’évaluation de l’application du droit communautaire environnemental. Seventh Annual Survey on the implementation and enforcement of Community environmental law 2005, SEC (2006) 1143, 8/9/2006 (http://ec.europa.eu/environment/archives/law/as05.htm).

[4] EURATEX-Vision-on-EU-Textile-Strategy-fin.pdf

Rédacteur : Salomé LE GUILLOU

Signataire : Claire GUEYDAN-O’QUIN