Restriction du champ d’application de la taxe d’habitation pour les organismes sans but lucratif

Régime actuel

En 2023, la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales (THRS) n’a pas eu pour effet de modifier le droit applicable « aux autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale ».

La taxe d’habitation était ainsi due par toute association ou tout organisme privé non soumis à la cotisation foncière des entreprises pour les locaux meublés qu’elles occupaient (Article 1407, I, 2° du Code Général des Impôts), que ces locaux soient effectivement affectés à l’habitation ou à un usage professionnel.

Tel était notamment le cas pour les locaux à usage privatif des établissements d’enseignement privé, des établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD, foyers d’accueil médicalisés, résidences autonomie, instituts médico-éducatif, SSIAD, SPASAD, unités de soin de longue durée, etc.) et autres locaux occupés par les associations.

Régime nouveau

L’article 110 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 (Loi de finances pour 2025) recentre le champ d’application de la taxe d’habitation aux seules résidences secondaires en (i) excluant de son champ les locaux à usage professionnel et (ii) en exonérant expressément certains logements « temporaires » notamment destinés à l’hébergement d’urgence.

Compte tenu de la réécriture totale de l’article 1407, I du CGI :

Les locaux meublés qui font l’objet d’un usage exclusivement professionnel sont exclus du champ d’application de la taxe d’habitation. Très concrètement et en pratique, cela signifie que les locaux occupés par les associations pour un usage exclusivement professionnel ne sont plus soumis à la taxe d’habitation.

S’agissant des logements « temporaires », sont expressément exclus du champ d’application de la THRS :

• outre les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnat ainsi que les résidences universitaires gérées par les CROUS ou organismes analogues,
   
•  les locaux destinés à l’hébergement ou au logement à titre temporaire des personnes en difficulté, qu’ils soient gérés par des personnes publiques ou par des organismes privés conventionnés, agréés, autorisés ou déclarés (Un décret précisera les obligations déclaratives et les justificatifs à produire pour bénéficier de l’exonération).

Corrélativement, sont abrogés certains dispositifs d’exonération devenus obsolètes, notamment :

• l’article 1408, II-1° du CGI, lequel prévoyait une exonération des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et les petites unités de vie gérés sans but lucratif, sous réserve de la souscription d’une déclaration annuelle ;
   
• l’article 1414 B bis du Code Général des Impôts, lequel prévoyait la possibilité, pour les collectivités locales, d’exonérer de taxe d’habitation les associations et fondations d’intérêt général ou d’utilité publique (introduit par la loi de finances pour 2024).

Ces dispositions sont applicables à compter des impositions établies au titre de l’année 2025.

Analyse et perspectives

Cette évolution du champ d’application de la taxe d’habitation est une bonne nouvelle pour le budget des associations. Elle était particulièrement attendue par le secteur privé associatif, notamment médico-social, et ce dès lors que le traitement entre certaines structures expressément exonérées par la loi et celles qui ne l’étaient pas, bien que poursuivant les mêmes finalités, avait créé des distorsions.

Il conviendra d’être vigilant à compter du mois de novembre 2025 pour s’assurer que l’administration fiscale a bel et bien tenu compte de cette évolution législative dans le cadre de l’envoi des avis de taxe d’habitation 2025.

Par Stéphanie Vandalle, Avocate Associée et Jean-Guillaume Dancoine, Avocat Senior Manager | Forvis Mazars Avocats