Newsletter | Quelle performance pour les foncières cotées au premier semestre 2025 ?

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Panel et indicateurs clés

Altarea Argan Carmila Covivio Gecina

Icade Klépierre Mercialys Société Foncière Lyonnaise (SFL) Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Les foncières du panel ont publié leur communiqué de presse dans un délai compris entre 17 et 31 jours. Avec une moyenne de 25 jours, le délai moyen de publication est équivalent au premier semestre 2024.

• 45 

  Mds€de capitalisation boursière

• 143

  Mds€de patrimoine (données au 30 juin 2025)

• +6

  %du RNR EPRA

• +9

  %de variation du cours de bourse sur 2024

• +1,4

  %de la juste valeur du patrimoine à périmètre constant

• +4

  %Variation des loyers à périmètre constant

Rendement et performance boursière

L’ensemble des foncières cotées du panel est en situation de décote du cours de bourse par rapport à l’ANR. Nous notons que la décote au 30 juin 2025 est relativement moins importante qu’au 30 juin 2024 pour l’ensemble des foncières du panel hormis pour Carmila et Argan.

Patrimoine 

La juste valeur du patrimoine des foncières du panel est restée stable malgré le contexte de marché sensible. L’évolution de la valeur du patrimoine ce semestre par typologie d’actifs sous-jacents se présente comme suit :

La variation des revenus locatifs à périmètre constant est positive du fait essentiellement de l’indexation des loyers sur le premier semestre 2025.

Financement

Actualités marché

Le deuxième trimestre 2025 connait un ralentissement. Les volumes investis s’élèvent à hauteur de 2,3 Mds € soit une baisse de -9 % par rapport au T2 2024 et -48 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le nombre de transactions est également en retrait de -27% par rapport au T1 2025 et -49 % par rapport à la moyenne quinquennale. Malgré une hausse des volumes de 29 % par rapport au S1 2024, la dynamique est principalement portée par les volumes du premier trimestre qui représente à lui seul 62 % des volumes du semestre.

La reprise amorcée est loin d’être franche. Il faudra donc attendre 2026 pour une reprise mieux rythmée et un peu plus homogène. 
Le bureau IDF, avec 875m€ investis, sauve la mise mais il ne réitère pas la performance du premier trimestre. 
La logistique continue sur sa lancée avec 859M€ investis au second trimestre  la reprise en 2025 est en deçà de ce que l’on aurait pu attendre de la classe d’actifs la plus recherchée en 2025.

L’amélioration de la sphère financière avec la baisse des taux procédé par la BCE le 5 juin dernier n’a pas permis la reprise du marché de l’investissement du fait des menaces qui pèsent sur les droits de douane et les conflits armés en cours. La France moins exposée au commerce avec les Etats-Unis, voit se perspectives de croissance un peu plus préservées mais l’incertitude politique et les difficultés budgétaires ne permettent pas à l’OAT de descendre en dessous des 3 %. L’action des banques centrales ne fait donc pas pour le moment baisser les taux longs. 
Côté bureau QCA, la forte concentration des intérêts des investisseurs sur un territoire restreint se traduit dans les taux plus agressifs. Le prime compresse légèrement, de 10 pb, et se rapproche de 4 % avec bien évidemment des variations suivant la taille des transactions.
Sur ce micromarché, la prime de risque est inférieure à la moyenne historique. La prime de risque actuelle peut être relativement cohérente avec la moyenne long terme (comme à La Défense) ou très supérieure (comme en 1er couronne Nord par exemple) ; toutefois, tant que les investisseurs ne seront pas rassurés par les marchés locatifs en dehors de Paris, les taux de rendement ne devraient pas compresser.
La tendance est plutôt à la stabilité des taux immobiliers du côté de l’I&L et du commerce mais les rendements offerts ailleurs en Europe sont plus relutifs et cette concurrence peut être pénalisante.

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