Newsletter | Quelle performance pour les foncières cotées ? - Résultats annuels 2025

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Panel et indicateurs clés

Altarea Argan Carmila Covivio Frey

Gecina Icade Klépierre Mercialys Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Les foncières du panel ont publié leur communiqué de presse dans un délai compris entre 22 et 65 jours. Avec une moyenne de 43 jours, le délai moyen de publication est en légère hausse par rapport à 2024.

• 46 Mds€

  de capitalisation boursière

• 139 Mds€

  de patrimoine (données au 31 décembre 2025)

• +4 %

  du RNR EPRA

• +15 %

  Variation du cours de bourse sur 2025

• +2 %

  de la juste valeur du patrimoine à périmètre constant

• +3 %

  Variation des loyers à périmètre constant

En 2025, le marché français de l’investissement immobilier enregistre plus de 14 Md€ investis, soit une hausse de 7% par rapport à 2024, traduisant une recomposition progressive des allocations dans un contexte macroéconomique et financier encore tendu. Les bureaux restent la première classe d’actifs, mais leur poids recule structurellement à 49% des volumes, contre 65% en moyenne sur dix ans, malgré une progression annuelle de 32% concentrée à 81% en Île-de-France. À l’inverse, les régions marquent le pas (-19%). Le commerce affiche une dynamique positive avec 2,97 Md€ investis (+5,8%), principalement soutenue par le high street parisien, tandis que la logistique subit un fort ralentissement (-23%), pénalisée par le retrait des investisseurs internationaux.

Dans un environnement marqué par le maintien de taux d’intérêt élevés et une forte volatilité obligataire (OAT 10 ans entre 3,3% et 3,6%), les foncières cotées du panel montrent des fondamentaux globalement solides. Elles enregistrent une progression de 4% du résultat net récurrent EPRA, une hausse de 3% des loyers à périmètre constant et une revalorisation modérée des patrimoines (+2%). Cette résilience opérationnelle s’est traduite en Bourse par une hausse moyenne des cours de 15% sur l’année 2025, confirmant un retour progressif de la confiance des investisseurs, dans un marché toujours marqué par une forte sélectivité et une polarisation vers les actifs prime.

Actualités marché

En 2025, le marché français de l’investissement immobilier atteint 14,1 Md€, en hausse par rapport à 2024, avec une dynamique contrastée sur l’année : un premier semestre très soutenu (+37%), suivi d’un ralentissement au second semestre (-8%), lié à l’instabilité politique et fiscale. Les investisseurs ont privilégié les grandes transactions, représentant 35% des volumes, portées par les capitaux core européens. La part des bureaux continue de reculer (49% des volumes contre 65% en moyenne sur 10 ans), laissant davantage de place au commerce (21%), à la logistique (21%), mais aussi à des classes d’actifs alternatives comme le résidentiel (+29%, résidences étudiantes x7) et l’hôtellerie (+15%, 2,9 Md€ investis).

En Île-de-France, la demande placée de bureaux atteint 1,64 million de m², marquant un point bas historique (‑9% sur un an et ‑15% par rapport à la moyenne quinquennale), niveau inédit depuis 2002. Le recul structurel s’explique notamment par la généralisation du télétravail. Paris conserve la première place avec 46% des volumes mais enregistre un recul de 9%, tandis que La Défense chute fortement (-31%). À l’inverse, les loyers prime à Paris (QCA) poursuivent leur hausse et atteignent un niveau record de 1 250 €/m²/an, en progression de +12% en 2025, accentuant la polarisation du marché vers les actifs les plus centraux et qualitatifs

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