Article | La gestion du parc immobilier public
Décembre 2024 | Sur fond de crise, comment la politique immobilière de l’Etat s’attache-t-elle à poursuivre des exigences d’optimisation, tout en répondant aux besoins (fonctionnels, en termes de m2, etc.) des opérateurs ?
Valorisé à 73 milliards d’euros, le patrimoine immobilier de l’Etat s’étend sur 94 millions de mètres carrés avec plus de 192 000 bâtiments et 30 000 terrains. (1)
Extrêmement vaste et diversifié, ce patrimoine fait face à un contexte de crise marqué par la nécessité d’optimiser les surfaces et les usages et de s’adapter à la transition énergétique tout en maintenant les dépenses publiques à un niveau maîtrisé. C’est finalement tout un modèle en place depuis plusieurs décennies qu’il semble nécessaire de repenser.
Ainsi, comment la politique immobilière de l’Etat s’attache-t-elle à poursuivre des exigences d’optimisation tout en répondant aux besoins des opérateurs ?
La question de la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat à proprement parler est plutôt récente. Elle est apparue au milieu des années 2000 avec l’idée qu’il était essentiel de mieux connaître l’étendue et l’état du parc immobilier. Elle s’est par la suite concrétisée en 2016 avec l’apparition de la Direction Immobilière de l’Etat (DIE) dont le rôle est de représenter l’Etat propriétaire et de protéger ses intérêts. Elle intervient ainsi pour définir et piloter la politique immobilière de l’Etat et de ses opérateurs.
La gestion du parc immobilier de l’Etat est primordiale car c’est ce patrimoine qui permet le déploiement de l’offre de services publics en France et la concrétisation des politiques publiques qui sont votées. Cet aspect est exacerbé dans un contexte où la demande pour les besoins sociaux demeure croissante et où les usagers sont plus exigeants (proximité des services, facilité d’accès et d’utilisation, etc.).
Le patrimoine immobilier de l’Etat apparaît ainsi comme une ressource pour l’offre de services publics mais aussi comme une vitrine des villes françaises à travers les hôtels de ville, les palais de justice et l’ensemble du patrimoine culturel et historique dont l’Etat est propriétaire. (2)
L’optimisation par la rationalisation des surfaces et des usages
Bercy a récemment annoncé sa volonté de réduire de 25% les surfaces occupées par l’administration. Sans calendrier fixe, l’objectif est de réduire le ratio des surfaces par agent public de 24 à 16m2 se rapprochant ainsi des pratiques du secteur privé. (3)
Pour ce faire, l’Etat compte procéder à une meilleure gestion de ses surfaces et des usages de ses bâtiments, tout d’abord en procédant à la vente des bâtiments sous-occupés. En 2023 l’Etat a ainsi procédé à la vente de 645 biens pour un montant total de 280 millions d’euros.
A titre d’exemple, l’ancienne école d’architecture située dans le quartier de la Défense a été cédée pour 11 millions d’euros. Le bâtiment qui était alors à l’abandon va être transformé en un pôle d’enseignement supérieur privé.
La réduction des surfaces du parc immobilier de l’Etat passe avant tout par la diminution des surfaces de bureau. Cette adaptation semble la plus simple à mettre en œuvre dans un contexte où les nouveaux modes de travail que le télétravail a façonnés impliquent une diminution des surfaces utilisées. En contrepartie les utilisateurs jouissent d’espaces mieux gérés et remis au goût du jour. Cela sous-entend toutefois l’acceptation de ces changements par les utilisateurs ainsi qu’un vrai bouleversement au sein des espaces publics de bureau : nouvelle configuration des bureaux, suppression des bureaux attitrés, création d’open spaces, etc.
L’optimisation des surfaces et des usages devrait également bénéficier d’un nouvel élan avec le projet de foncière de l’Etat. La création d’une foncière doit permettre d’instaurer une réelle fonction de propriétaire afin de garantir la pertinence des investissements, valoriser le patrimoine et responsabiliser l’occupant sur le coût de son immobilier (par le paiement d’un loyer). Ce changement drastique de modèle permettrait également de renforcer l’autorité de la Direction Immobilière de l’Etat (DIE) face aux occupants. A noter que ce type de modèle est largement répandu dans nombreux pays d’Europe.
Les occupants seront amenés à adopter des modes d’utilisation du patrimoine plus sobre ce qui permettra ainsi de mieux valoriser le patrimoine de l’Etat via une utilisation et un partage des locaux plus efficients.
Il est cependant important de souligner que l’optimisation des surfaces et des usages ne peut se soustraire à la nécessité d’approfondir la connaissance du parc immobilier de l’Etat (nombre de m2, état, taux d’occupation[AL1] , etc.)
La décarbonation de l’immobilier de l’Etat : un outil essentiel pour une meilleure gestion du parc immobilier public
La politique immobilière de l’Etat procède également à l’optimisation de son parc en accélérant la rénovation énergétique [AL2] de ses bâtiments.
L’enjeu est primordial à la vue des chiffres qui concernent l’Etat : les 94 millions de m2 qui composent l’immobilier de l’Etat correspondent à environ 16TWh de consommations énergétiques par an. En gaz à effet de serre cela correspond à 2,6 millions de tonnes équivalent CO2. (2)
L’Etat doit ainsi respecter un lot de règles et normes considérable et se conformer à des standards de qualité et de sécurité qui sont d’ailleurs de plus en plus pris en compte par les utilisateurs.
Un exemple concret est le décret tertiaire qui impose aux bâtiments de plus de 1000 m2 de réduire la consommation d’énergie de 40, 50, 60% aux horizons 2030, 2040, 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.
L’Etat fait cependant face à un « mur d’investissements » du fait de l’absence d’actions décisives mises en place ces dernières décennies et du retard accumulé. Le patrimoine se fait vieillissant, certains bâtiments sont vétustes et la mise en place de la transition énergétique est d’autant plus complexe que les actifs immobiliers de l’Etat sont très divers et parfois même classés.
Cependant, il convient de souligner que la concentration des moyens sur un parc rationnalisé (-25% de surfaces) devrait faciliter la rénovation ainsi que l’adaptation des espaces de travail.
La mise aux normes de l’intégralité du parc immobilier de l’Etat est ainsi estimée entre 140 et 150 milliards d’euros d’ici 2050. (5)
(1) Errard, G. (2023, 20 novembre). L’État veut accélérer la vente de son patrimoine immobilier. Le Figaro. https://immobilier.lefigaro.fr/article/l-etat-veut-accelerer-la-vente-de-son-patrimoine-immobilier_151a54d0-8720-11ee-be25-3ba48752bcb1/
(2) Queyroi, Y. et Resplandy-Bernard, A. (2024, janvier). Patrimoine immobilier public : quels enjeux notamment dans le contexte de la transition écologique ? Action Publique, Recherche et Pratiques, 20, 9-21. Patrimoine immobilier public : quels enjeux notamment dans le contexte de la transition écologique ? | Cairn.info
(3) Dumaine, H. (2023, 22 novembre). Patrimoine immobilier de l'État : Bercy veut réduire les surfaces occupées par l'administration de 25%. Tous Contribuables. https://www.touscontribuables.org/les-combats-de-contribuables-associes/patrimoine-immobilier-de-l-etat-bercy-veut-reduire-les-surfaces-occupees-par-l-administration-de-25
(4) Cheilan, O. (2024, 11 avril). Combien ont rapporté les ventes du parc immobilier de l’Etat ? Boursier.com.
(5) Cour des comptes. (2023, décembre). La politique immobilière de l’Etat. Une réforme nécessaire pour aborder les enjeux à venir. Rapport au parlement La politique immobilière de l’État (ccomptes.fr)
Rédacteur : Léanne PALUMBO
Signataire : Claire GUEYDAN-O’QUIN
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